Kan een huurcontract huisdieren verbieden?



Sommige huurovereenkomst bepalen (steeds meer) dat het een huurder niet toegestaan is een huisdier, of meer specifiek een bepaalde soort, niet te houden.

TV OOST meldt dat zelfs meer de helft van de huurders problemen ondervinden om een woning te huren omdat ze een huisdier hebben. Vooral honden zouden een probleem zijn.

Hoewel het recht objectief en zonder emotie is, kan niet omheen sommige eerder schrijnende gevallen gegaan worden. In de hiervoor vermelde reportage wordt al maandenlang naar een woning gezocht en soms nemen de huurders in kwestie hun toevlucht tot een tijdelijk verblijf in een wagen met hun hond wat ze verkiezen boven een woning.

In de huidige samenleving zijn er ook steeds meer mensen die een innige, liefdevolle en vooral waardevolle relatie opbouwen met hun huisdier, al dan niet in vervanging van menselijke relaties. Men kan zich daarbij niet van de indruk ontdoen dat de verhuurders een huisdierverbod invoeren niettegenstaande zij weten dat er zich slechts zeer uitzonderlijk problemen voordoen en dit in schril contrast staat met deze evolutie. 

De vraag stelt zich dus of dergelijk verbod juridisch geldig is of niet. En zelfs al is het verbod geldig, welke (juridische) gevolgen hieraan verbonden kunnen worden. Hoe staat het recht tegenover deze zorgwekkende evolutie?

Algemeen verbod ongeldig

Het algemeen verbod op het houden van een huisdier moet geacht worden in strijd te zijn met het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mensen en de fundamentele vrijheden (EVRM) van iedere burger.

Art. 8 van dit Verdrag stipuleert uitdrukkelijk:

Artikel 8 EVRM. Recht op eerbiediging van privé familie- en gezinsleven

1. Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
2. Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.

Eénieder heeft dus recht op een privé- én familiaal leven.

Artikel 8.1 van het Europees verdrag van de rechten van de mens primeert op het interne recht en dient door alle rechtbanken te worden toegepast. (Rb Luik, 21 oktober 1986, JLMB 1987, pagina 578 met noot J.H.)

Uitzonderingen

Anderzijds bepaalt art. 8 ook dat ingrijpen op dit recht, voor zover bij wet voorzien, onder bepaalde voorwaarden opportuun kan zijn, bv. voor de bescherming van de rechten en vrijheden van andere burgers.

Ook volgens de Grondwet kan de wetgever ingrijpen in het recht op een privé-leven.

Aldus dient concreet de afweging gemaakt te worden tussen de recht op eerbiediging van de rechten van de huurder en anderzijds de rechten van de verhuurder en andere burgers.

Het is duidelijk dat, in zoverre de huisdieren geen overlast of schade veroorzaken, er geen sprake van een geldig verbod kan zijn.

Een ander verhaal wordt het wanneer de huisdieren toch overlast veroorzaken of schade toebrengen aan de woning.

In geval van schade, dient dit beoordeeld te worden conform de algemene huurregels. Anders is het wanneer het veroorzaken van de schade extreem zou zijn en gepaard gaat met de absolute verwaarlozing van de woning.

Het veroorzaken van overlast kan diverse vormen aannemen. Gaande van geluidshinder en geurhinder, tot het intimideren of afdreigen dmv de huisdieren van bv. andere bewoners van een flatgebouw. Een goudvis of vogel zal weinig problemen opleveren. Ook een kat zal zelden overlast veroorzaken. Bij een hond valt zich in te denken dat de persoonlijkheid van het dier een rol zal gaan spelen bij de beoordeling van de situatie.

Mogelijke maatregelen

De sancties die dan verleend kunnen worden aan een afdwingbaar verbod kunnen bestaan uit:

- Het in acht nemen van bepaalde voorwaarden (bv. opruimen van ontlasting)

- Het verbod op het nog houden van het huisdier en het verwijderen ervan uit de huurwoning.

- De ontbinding van de huur, ingeval de overtreding zwaarwichtig genoeg zou blijken te zijn. De ontbinding kan o.i. slechts als allerlaatste middel aangewend worden. Het bezit van huisdieren die geen hinder veroorzaken, kan alleszins niet als fout worden aanzien, zodat logischerwijze daaruit ook geen ontbinding kan voortvloeien.

Dan maar liegen?

Liegen is niet netjes. Toch is het voor sommige kandidaat-huurders een verleidelijke optie om door het verzwijgen van de waarheid (bijvoorbeeld dat zij in werkelijkheid een heel circus meenemen) de verhuurder op het verkeerde been te zetten.

Op de gevolgen daarvan gaan we nu niet in, maar het is toch nuttig voor wie dit overweegt goed te lezen waarom liegen en bedriegen ook in burgerlijke context niet aan te raden is. 

Evolutie

De interpretatie van de desbetreffende principes evolueert voortdurend.

Een uitspraak van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde van 20 februari 1989 illustreert alleszins dat wanneer geen schade of overlast veroorzaakt wordt, in dit specifieke geval, de ontbinding van de huurovereenkomst wegens het houden van huisdieren niet strookt met de algemene principes van een moderne samenleving (zie hieronder een meer uitgebreide samenvatting).

Het is aan te raden, in het geval u als huurder of verhuurder wordt geconfronteerd met dergelijke situatie, steeds correct advies in te winnen.

Dit artikel werd gepubliceerd door Mr. Herman VAN MALDEGHEM advocaat aan de balie te Gent.


Rechtspraak

  • 1. De niet-naleving van het contractuele verbod in een appartement, gehuurd van een sociale huisvestingsmaatschappij, huisdieren te houden, is een onvoldoende ernstige tekortkoming aan een overigens bijkomstige contractsbepaling, om de ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de huurder te rechtvaardigen. Het is in onze moderne samenleving immers gebruikelijk, en het wordt eveneens gedoogd, dat huurders van appartementen toebehorende aan sociale huisvestingsmaatschappijen, een huisdier bij zich houden, in zoverre de aanwezigheid van deze dieren aan het geheel van de gemeenschappelijke uitrusting van het appartementsgebouw en aan de andere bewoners geen schade noch burenlast veroorzaakt.

    2. Een sociale huisvestingsmaatschappij pleegt een manifeste inbreuk op de algemene zorgvuldigheidsverplichting door zeven jaar te talmen alvorens een ondubbelzinnig standpunt in te nemen met betrekking tot de niet-naleving van het in het huurcontract bepaalde verbod huisdieren te houden in de door haar verhuurde appartementen. Een dergelijke inertie vanwege een sociale huisvestingsmaatschappij, wier doelgebonden bevoegdheid het is om woningen te verhuren volgens de finaliteit van de sociale huisvestingswetgeving, strookt niet met de houding die een normale voorzichtige huisvestingsmaatschappij aanneemt, en moet als een manifest foutieve gedraging worden beschouwd. Het systematisch en na elkaar uittesten van verschillende mogelijke beëindigingsmechanismen voor de huurovereenkomst, evenals de eis tot onmiddellijke verwijdering van de nog aanwezige huisdieren, die in strijd met een bepaling uit de huurovereenkomst worden gehouden, terwijl op generlei wijze daaruit voortvloeiende schade en burenhinder is aangetoond, moet zeker als rechtsmisbruik van een sociale huisvestingsmaatschappij worden beschouwd, daar het minstens impliciet van een oogmerk tot schade aan de huurders doet blijken. De sanctie op het rechtsmisbruik bestaat niet noodzakelijk in het totale verbeuren van de rechten waarvan misbruik is gemaakt, maar enkel in de vermindering ervan tot een normaal gebruik of in een herstel van de schade die door het misbruik is veroorzaakt. Te dezen wordt de door een sociale huisvestingsmaatschappij begane afwending van de doelgebonden bevoegdheid tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot benaarstiging van de verwijdering van onrechtmatig gehouden huisdieren, efficiënter gesanctioneerd door de weigering van de geldigverklaring van de gedane opzeggingen en door de slechts beperkte inwilliging van de eis tot verwijdering van de huisdieren.

    3. Het instellen van een reeks 'iteratieve' vorderingen, terwijl men geen enkel recht heeft om er zich op te baseren, alleen met de bedoeling de tegenpartij onder druk te zetten, getuigt van een lichtzinnigheid waarvan elk voorzichtig en behoedzaam mens zich dient te onthouden. Te dezen wordt wegens tergend en roekeloos geding een schadevergoeding van 10.000 frank toegekend.

    20/02/1989 - Rechtbank van Eerste Aanleg Dendermonde