Opzegging door verhuurder voor eigen gebruik



Opzegging voor eigen gebruik

De verhuurder kan een woninghuurovereenkomst van negen jaar opzeggen voor eigen gebruik.

In principe kan de verhuurder de woninghuurovereenkomst op ieder ogenblik beëindigen, mits inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien de verhuurder zinnens is om het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door bepaalde familieleden (artikel 3 §2 Woninghuurwet).

Echter, de partijen bij de huurovereenkomst zijn vrij om de mogelijkheid tot opzegging voor eigen gebruik contractueel te beperken of uit te sluiten.

Opgelet: Deze beperking of uitsluiting kan enkel in hoofde van de verhuurder gestipuleerd worden. Ten aanzien van de huurder kan de opzegging voor eigen gebruik derhalve niet worden uitgebreid.

Evenmin kan in de huurovereenkomst afgeweken worden van de termijnen waarbinnen en gedurende dewelke het goed door de verhuurder (of zijn naaste familieleden) moet betrokken worden.

a) Wat verstaat men onder het ‘betrekken’ van het goed?

De verhuurder of diens familieleden dienen het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk te betrekken, hetgeen ruimer is dan ‘bewonen’. Er wordt bijgevolg niet vereist dat de verhuurder of diens familielid zijn of hun hoofdverblijfplaats vestigen in het gehuurde goed.

Het ‘betrekken’ van het goed kan dus ook de exploitatie van een handel of de uitoefening van een vrij beroep inhouden.

De bewijslast dienaangaande ligt bij de verhuurder.

De opzegging voor eigen gebruik vereist niet dat het onroerend goed in zijn totaliteit wordt betrokken.

Opgelet: Het voorgaande betekent niet dat degene in wiens voordeel de opzegging is gegeven, het onroerend goed bijvoorbeeld slechts als postbus kan gebruiken, met de bedoeling om op die manier een administratieve woonplaats te hebben, terwijl andere derden het goed effectief bewonen.

Een opzegging betekenen teneinde aan het onroerend goed werken te kunnen uitvoeren, is geen opzegging voor eigen gebruik.

b) Wat is de termijn voor de aanvang en de duur van de betrekking?

Artikel 3 §2, derde lid Woninghuurwet stipuleert dat het onroerend goed binnen één jaar na het verstrijken van de opzegging of (in geval van verlenging) na de teruggave van het goed door de huurder aan de verhuurder, dient betrokken te worden. Het onroerend goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken worden.

Opmerking: Indien zou komen vast te staan dat het goed betrokken wordt door iemand anders dan degene die in de opzeggingsbrief werd aangeduid, zal de opzegging voor eigen gebruik desalniettemin geldig blijven, op voorwaarde dat die persoon tevens behoort tot één der categorieën vermeld in artikel 3 §2 Woninghuurwet.

Het vertrekpunt van de termijn van één jaar is en blijft de datum waarop de opzegging die door de verhuurder wordt gegeven, verstreken is, ongeacht een tegenopzegging die ondertussen door de huurder zou gegeven zijn.

Uitzondering: Indien de effectieve teruggave van het onroerend goed evenwel pas geschiedt nadat de opzegging die door de verhuurder wordt gegeven, verstreken is, zal de periode van één jaar pas beginnen lopen vanaf datum van effectieve teruggave.

In de praktijk mondt de opzegging voor eigen gebruik vaak uit in een discussie.

Vraagstelling: Wat met de termijn van één jaar indien partijen in een geschil verwikkeld zitten?
Het antwoord is niet eenduidig.

Het staat alleszins vast dat indien het eigen gebruik - omwille van een discussie - niet kan gerealiseerd worden binnen het jaar, deze situatie kan bestempeld worden als zijnde een ‘buitengewone omstandigheid’ in de zin van artikel 3 §2, 4° Woninghuurwet.

Echter: Het feit dat de huurder na het verstrijken van de opzeggingstermijn zonder recht noch titel in het onroerend goed blijft zitten, heeft geen invloed op de berekening van de termijn van één jaar. De verhuurder die met een onwillige huurder geconfronteerd wordt, dient derhalve ten spoedigste gerechtelijke stappen te ondernemen en dit opdat de huurder zou kunnen worden uitgezet.

Het gebruik door de verhuurder of diens familielid dient gedurende minstens twee jaar werkelijk en doorlopend te zijn. Voornoemde periode van twee jaar gaat in vanaf de daadwerkelijke ingebruikneming van het onroerend goed door de verhuurder of zijn familielid en niet vanaf de teruggave van het goed. 

c) Welke sancties zijn mogelijk?

Zoals hierboven aangegeven, dient het effectieve gebruik van het onroerend goed door de verhuurder of diens betrokken bloedverwant, aan te vangen binnen één jaar na de teruggave van het goed door de huurder en moet het effectief gebruik minstens twee jaar doorlopend voortduren.

Indien aan één van deze voorwaarden niet werd voldaan, heeft de opgezegde huurder het recht een schadevergoeding te vorderen, gelijk aan achttien maanden huur (op basis van de laatst verschuldigde huurprijs).

Het gaat om een wettelijk forfait dat door de rechter niet kan worden aangepast.

Wat als de huurder twijfels heeft omtrent de intenties van de verhuurder?
In dat geval kan de huurder aan de rechter vragen om een gerechtsdeurwaarder te gelasten teneinde het één en ander te verifiëren.

Wat in geval van ‘buitengewone omstandigheden’?
Slechts indien de verhuurder kan aantonen dat er ‘buitengewone omstandigheden’ voorhanden zijn waardoor hij aan één der gestelde wettelijk voorwaarden niet kon voldoen, zal hij aan de sanctie ontsnappen.

Het begrip ‘buitengewone omstandigheden’ staat niet gelijk met het begrip ‘overmacht’. Ook normale, praktische of menselijke omstandigheden kunnen als ‘buitengewone omstandigheden’ worden aangemerkt en de verwezenlijking van de wettelijke voorwaarden verhinderen, zoals bijvoorbeeld een ernstig ongeval en de daaropvolgende herstelperiode.

Het komt toe aan de rechter om de ernst van de ingeroepen ‘buitengewone omstandigheden” te beoordelen, rekening houdend met de billijkheid.
Men aanvaardt dat het volstaat dat de verhuurder het bewijs levert dat hij gegronde redenen heeft om het onroerend goed niet te betrekken of te laten betrekken door diens familieleden, op voorwaarde dat het tevens gaat om redenen buiten zijn wil en dat ze in redelijkheid niet te voorzien waren op het ogenblik van de opzegging.

Opmerking: Wanneer er buitengewone omstandigheden voorhanden zijn, die het de verhuurder of diens familielid tijdelijk onmogelijk maken om het onroerend goed te betrekken, kan de rechter oordelen dat hun verplichtingen tijdelijk worden opgeschort.

Opgelet: Het Hof van Cassatie heeft reeds meermaals bevestigd dat wanneer de verhuurder de overeenkomst opzegt voor eigen gebruik en de huurder de overeenkomst (tegen)opzegt, waarbij de laatste opzegtermijn verstrijkt vóór deze gegeven door de verhuurder, de huurovereenkomst beëindigd wordt door de opzeg van de huurder, waardoor deze laatste geen aanspraak meer kan maken op enige schadevergoeding. De verhuurder heeft in voorkomend geval immers niet langer de verplichting om het onroerend goed te betrekken.

d) Door wie moet het onroerend goed betrokken worden?

Volgens artikel 3 §2 Woninghuurwet moet het verhuurde goed na opzegging voor eigen gebruik betrokken worden:

  • Hetzij door de verhuurder in eigen persoon. Indien er meerdere verhuurders zijn, kan de opzegging geschieden in het voordeel van één van hen of hun familielid.
    Het onroerend goed moet persoonlijk door de verhuurder betrokken worden. Deze laatste kan niet opzeggen voor eigen gebruik en naderhand de koper van het onroerend goed in zijn plaats in het goed laten intrekken;
  • Hetzij door in de wet exhaustief opgesomde familieleden van de verhuurder, namelijk zijn afstammelingen (en die van zijn echtgenote), zijn aangenomen kinderen (en die van zijn echtgenote), zijn bloedverwanten (en die van zijn echtgenote) in opgaande lijn en deze in de zijlijn tot en met de derde graad.

Beperking: Wat betreft de bloedverwanten van de verhuurder of diens echtgenote in de zijlijn tot en met de derde graad, bepaalt de Wet dat de opzegging in hun voordeel geen enkele uitwerking kan hebben vóór het einde van de eerste driejarige periode.

Is opzegging voor eigen gebruik mogelijk door een rechtspersoon?
Wanneer de verhuurder een rechtspersoon is en deze de huurovereenkomst opzegt voor eigen gebruik, dan dient deze rechtspersoon het onroerend goed te betrekken, door hetzij haar hoofdzetel, hetzij haar bijkantoor, hetzij enige andere exploitatie of vestiging in het gehuurde pand onder te brengen.

Of een opzegging voor eigen gebruik mogelijk is met de bedoeling om een bestuurder of zaakvoerder te huisvesten, wordt betwist.

e) Welke vormvoorwaarden zijn aan de opzegging voor eigen gebruik verbonden?

De opzegging is aan geen enkele vormvoorwaarde onderworpen en kan derhalve tevens mondeling geschieden. Het feit van de opzegging kan door alle middelen van recht bewezen worden.

Uiteraard verschaft men zich beter een geschrift om latere bewijsproblemen te voorkomen.

Immers, conform artikel 3 §3, 2° Woninghuurwet moet de opzegging de identiteit vermelden van degene die het onroerend goed zal betrekken, vergezeld van de vermelding van de band van verwantschap met de verhuurder.

Opgelet: het ontbreken van deze vermeldingen heeft de nietigheid van de opzegging tot gevolg!

f) Hoe lang bedraagt de opzeggingstermijn?

De Woninghuurwet maakt in haar artikel 3 §2 een onderscheidt:

  • De verhuurder die het goed persoonlijk wenst te betrekken of die het goed door een bloedverwant tot en met de tweede graad wil laten betrekken, kan de huurovereenkomst op ieder ogenblik opzeggen, mits een opzeggingstermijn van zes maanden te respecteren.
    De opzeggingstermijn begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin opzegging werd gegeven.
  • Indien de opzegging wordt gegeven om het onroerend goed te laten betrekken door een bloedverwant in de derde graad, kan de opzeggingsperiode niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode.
    Dit betekent dat wanneer een opzegging werd gegeven en de opzeggingstermijn van zes maanden komt te verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode, de opzegging pas uitwerking zal hebben tegen het einde van deze driejarige periode en geen dag vroeger.

Opgelet: Deze regeling geldt enkel voor huurovereenkomsten afgesloten of hernieuwd na de inwerkingtreding van de wet van 13 april 1997!

Sanctie: artikel 3 §2 Woninghuurwet is van dwingend recht. Schending ervan brengt dan ook de (relatieve) nietig van de opzegging met zich mede.

g) Moet de verhuurder het bewijs van de band van verwantschap leveren?

De verhuurder dient niet standaard het bewijs van de band van verwantschap aan te tonen, maar de huurder kan wel vorderen dat de verhuurder zulks bewijst.

In voorkomend geval dient de verhuurder binnen de twee maanden het nodige te doen, bij gebreke waarvan de huurder tot uiterlijk twee maanden alvorens de opzeggingstermijn verstrijkt, voor de Vrederechter de nietigheid van de opzegging kan vorderen.

Deze termijn is een vervaltermijn!