Opzegging door verhuurder voor verbouwing



Opzegging voor wederopbouw, verbouwing of renovatie

Blijkens artikel 3 §3, eerste lid Woninghuurwet heeft de verhuurder de mogelijkheid om bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode, de huurovereenkomst te beëindigen en dit mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, wanneer de verhuurder de intentie heeft om het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren.

De Woninghuurwet stelt voorwaarden aan de werken, zowel qua aard als qua omvang. Daarenboven dienen de werken binnen een bepaalde termijn te worden aangevraagd én te worden beëindigd.

Het staat de partijen bij de huurovereenkomst evenwel vrij om deze opzeggingsmogelijkheid in het voordeel van de huurder uit te sluiten of te beperken.

a) Over welke werken gaat het?

Het moet gaan om belangrijke werken, zoals het plaatsen van centrale verwarming in een gebouw. Het gaat derhalve niet om de werken waartoe de verhuurder conform het gemeen recht gehouden is (artikel 1724 BW), noch om deze vereist in het kader van artikel 2 Woninghuurwet.

Het moet gaan om significante werken die onmogelijk kunnen worden uitgevoerd zolang het onroerend goed door de huurder wordt bewoond.

Het moet bijgevolg gaan om werken die (minstens gedeeltelijk) worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte.

Niet alleen moet het gaan om belangrijke werken, maar bovendien vereist de wet dat de kostprijs der werken meer dan drie jaar huur bedraagt.

Opmerking: Het gaat om de netto-huurprijs, dus exclusief de kosten en lasten, tenzij deze lasten en kosten contractueel in de globale huurprijs werden opgenomen.

Opgelet: Indien het gaat om werken aan meerdere appartementen van de verhuurder in éénzelfde gebouw, dan dient de totale kostprijs der werken slechts meer te bedragen dan twee jaar huur van alle in de werken betrokken appartementen.

Onder de ‘kostprijs’ van de werken verstaat men de effectieve kostprijs, zonder rekening te houden met premies, subsidies, enzovoort. Met andere woorden: wie de kosten daadwerkelijk betaalt, de verhuurder of de overheid, heeft geen enkel belang.

b) Wanneer moet de opzeg gegeven worden?

Wanneer het gaat om werken aan één huurwoning, kan de verhuurder de huurovereenkomst pas beëindigen bij het verstrijken van een driejarige periode.

Hierbij is de aanvangsdatum van de huur essentieel en niet de datum waarop de overeenkomst is gesloten.

De opzeggingstermijn bedraagt minstens zes maanden, hetgeen betekent dat de opzegging de huurder uiterlijk op de laatste dag van de zevende maand voor het einde van de driejarige periode, moet bereiken.

Opgelet: Betwisting heerst omtrent het feit of de dag van verzending van de opzegging doorslaggevend is, dan wel de dag waarop deze de huurder bereikt (of kon bereiken).

Tip: Kies voor de voorzichtigste weg, door ervoor te zorgen dat de opzegging de huurder tijdig bereikt (of kon bereiken)!

Immers, een laattijdige opzeg heeft tot gevolg dat deze ongeldig is en dat men als verhuurder het einde van een navolgende driejarige periode zal moeten afwachten om te kunnen opzeggen wegens werkzaamheden.

Opmerking: De huurder zou in voorkomend geval ook een beroep kunnen doen op zijn keuzerecht en – nadat hij de ongeldigheid van de opzegging heeft opgeworpen – hetzij de uitvoering van de huurovereenkomst vorderen, hetzij de ontbinding meer schadevergoeding op grond van contractuele wanprestatie.

Wanneer het gaat om werken aan meerdere appartementen/woongelegenheden in hetzelfde gebouw, voorziet artikel 3 §2, tweede lid Woninghuurwet dat de verhuurder alle huurders uit hetzelfde gebouw kan opzeggen zonder dat hij voor ieder van hen de afloop van een driejarige periode moet afwachten en dit mits inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden voor elke huurder.

Beperking: Als enige beperking voorziet de wet dat de huur niet mag beëindigd worden tijdens het eerste huurjaar. 

c) Aan welke vormvereisten moet de opzeg voldoen?

Niettegenstaande de wet zulks niet verplicht, is het meer dan aan te raden om de huurder schriftelijk op te zeggen, bij voorkeur per aangetekend schrijven of via een gerechtsdeurwaardersexploot.

De verhuurder dient in de opzegging de uitvoering van de werken als reden van de opzeg op te geven. Indien de verhuurder nalaat zulks te doen, wordt de huur geacht te zijn opgezegd ‘zonder motief’, in welk geval de verhuurder de in artikel 3 §4 Woninghuurwet voorziene vergoeding verschuldigd zal zijn.

De verhuurder moet niet alleen de voorgenomen uitvoering der werken als motief in zijn opzegging vermelden, hij dient de huurder tevens kennis te geven van een document dat de waarachtigheid en de ernst van de beweerde werken bewijst.

Dienaangaande wordt door de wet aan de verhuurder een keuzerecht verleend. Meer bepaald kan de verhuurder kiezen om hetzij de bouwvergunning, hetzij een omstandig bestek, hetzij een beschrijving der werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, hetzij een aannemingsovereenkomst aan de huurder te bezorgen.

De wet vereist niet dat de verhuurder één van deze documenten tegelijk met de opzegging aan de huurder overmaakt. Desalniettemin is dit – om latere betwisting te vermijden – ten zeerste aangewezen. Ook de rechtspraak oordeelt systematisch in die zin.

Tegenopzeg mogelijk?
Indien de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, staat het de huurder vrij om op zijn beurt de huurovereenkomst op ieder ogenblik te beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand, te rekenen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op deze waarin de huurder zijn (tegen)opzegging heeft gegeven.

d) Wanneer moeten de werken worden uitgevoerd?

De verhuurder dient binnen de 6 maanden met de werken aan te vatten en deze moeten beëindigd zijn binnen de 24 maanden na het verstrijken van de opzeggingstermijn. Indien de opzeggingstermijn om de één of andere reden werd verlengd, worden voornoemde termijnen berekend vanaf de effectieve teruggave van het onroerend goed.

Opmerking: Dat de huurder de overeenkomst bij tegenopzeg heeft beëindigd en de daaruit voortvloeiende opzeggingstermijn reeds verstreken is, heeft dus geen invloed op het startpunt van de termijnen betreffende de aanvang en de voltooiing van de werken.

Echter, wanneer de huurovereenkomst later eindigt dan op de vervaldag van de opzeggingstermijn van de verhuurder, beginnen de termijnen pas te lopen vanaf de effectieve teruggave van het onroerend goed door de huurder.

Wanneer de opzegging werken betreft aan verschillende woongelegenheden binnen éénzelfde gebouw, begint de periode van 6 maanden (waarbinnen de werken moeten opgestart worden) te lopen vanaf datum effectieve teruggave van de laatste opgezegde woongelegenheid. Het is dan ook vanaf laatst genoemd ogenblik dat de periode van 24 maanden begint te lopen.

Blijkens de Woninghuurwet is de verhuurder bijkomend verplicht om op eerste verzoek van de huurder, deze laatste kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de wettelijke voorwaarden werden uitgevoerd.

Dit bewijs kan geleverd worden aan de hand van bijvoorbeeld een proces-verbaal van oplevering of de desbetreffende facturatie.

e) Aan welke sancties stelt de verhuurder zich bloot?

Indien de verhuurder de wettelijk bepaalde voorwaarden niet nakomt, maakt de huurder aanspraak op een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur.
Deze vergoeding wordt berekend op basis van de laatst verschuldigde huurprijs, exclusief de kosten en lasten, tenzij deze conventioneel bij de globale huurprijs werden gevoegd.

Opmerking: De huurder kan niet op voorhand verzaken aan de bescherming die hij conform artikel 12 Woninghuurwet geniet.

Net zoals het geval is bij de opzegging voor eigen gebruik, kan de verhuurder ook hier ontsnappen aan de sanctie, mits hij het bewijs levert van het bestaan van ‘buitengewone omstandigheden’, zoals bijvoorbeeld het faillissement van de aannemer, het opduiken bij onverwachte problemen waardoor extra werken noodzakelijk worden, enzovoort.

Desgevallend kan de rechter aan de verhuurder – in geval van vertraging in de uitvoering der werken te wijten aan ‘buitengewone omstandigheden’ – een uitstel toestaan.