Verlenging van de huurovereenkomst



1. De wettelijke of conventionele verlening van de huurovereenkomst

Het basisprincipe luidt dat een huurovereenkomst voorafgaand aan de afloop van de huurtijd moet worden opgezegd.

Indien geen der partijen de huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd, zal de huurovereenkomst worden verlengd.

De wettelijke principes daaromtrent zijn als volgt:

• Een huurovereenkomst van negen jaar of meer die niet tijdig wordt opgezegd: de huurovereenkomst zal - onder dezelfde voorwaarden - verlengd worden voor een termijn van 3 jaar.
In dit geval kan de verlengde huur door de huurder worden opgezegd, mits respect voor de wettelijke opzeggingstermijn.

Opgelet: Indien één der partijen de huurovereenkomst na afloop van de verlengde periode beëindigd wil zien, zal deze de huurovereenkomst moeten opzeggen conform de wet, namelijk met een opzeggingstermijn van zes maanden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst opnieuw met drie jaar zal verlengd worden.

Uiteraard kunnen de partijen bij de beëindiging van hun huurovereenkomst van negen jaar of meer, zelf een nieuwe huurovereenkomst sluiten, hetzij onder dezelfde voorwaarden (huurverlenging), hetzij onder nieuwe voorwaarden (huurhernieuwing).

• Een huurovereenkomst van korte duur die niet tijdig wordt opgezegd: de huurovereenkomst zal van in den beginne geacht worden te zijn aangegaan voor negen jaar.

Opgelet: Een huurovereenkomst van korte duur kan slechts éénmalig worden verlengd, waarbij de totale duur van de huur niet langer mag zijn dan drie jaar. Indien zij desalniettemin meer dan één keer wordt verlengd, wordt zij geacht van in den beginne te zijn afgesloten voor een periode van negen jaar.

Ook kunnen partijen steeds in onderling overleg de huurovereenkomst verlengen. Bij gebreke aan nadere bepalingen zal de huurovereenkomst dan een eind nemen bij het einde van deze verlenging.

2. De verlenging wegens buitengewone omstandigheden

A. De toepassingsvoorwaarden

Artikel 11 Woninghuurwet stipuleert dat wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, de huurder - die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden - om een verlenging van de huurovereenkomst kan verzoeken.

Artikel 11 Woninghuurwet geldt voor alle huurovereenkomsten, afgesloten na 28 februari 1991.

Opmerking: Op schriftelijke huurovereenkomsten voor bepaalde duur, afgesloten vóór 28 februari 1991, is artikel 1759bis BW van toepassing.

Als eerste toepassingsvoorwaarde geldt dat de huurder die om een verlenging van zijn huurovereenkomst verzoekt, zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde goed moet hebben.
Dit betekent dan ook dat de huurder die het gehuurde goed op zijn beurt onderverhuurt, geen verlenging kan aanvragen.

Artikel 4 §2 Woninghuurwet voorziet trouwens dat de onderhuurder de toepassing van artikel 11 Woninghuurwet niet kan inroepen, indien de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd, ofwel door de verhuurder, ofwel door de hoofdhuurder.

De tweede toepassingsvoorwaarde vereist dat de huurovereenkomst eindigt ten gevolge van een opzegging. Enkel indien dit het geval is, zal om een verlenging kunnen verzocht worden.

B. De 'buitengewone omstandigheden'

De ‘buitengewone omstandigheden’ waarvan sprake in artikel 11 Woninghuurwet, zijn ruim op te vatten. Meer bepaald gaat het om omstandigheden die gedurende een bepaalde periode een verhuizing of het zoeken naar een andere woning problematisch maakt.

Het kan hierbij gaan om hetzij onvoorzienbare en plotse noodsituaties, hetzij andere moeilijkheden die niet noodzakelijk aan omstandigheden gebonden zijn, zoals bijvoorbeeld de hoge leeftijd van de huurder die de verhuizing zwaarder maakt.

C. De procedurele aspecten

C.1. Wanneer en hoe wordt de verlenging aangevraagd?

De huurder dient de verlenging van de huurovereenkomst op grond van buitengewone omstandigheden – op straffe van nietigheid – ten minste één maand voor de vervaldag van de huurovereenkomst aan te vragen.

Opmerking: Indien de huurder zijn aanvraag laattijdig aan de verhuurder heeft gericht en deze laatste niet akkoord gaat met de gevraagde verlenging, kan de huurder zich vooralsnog tot de rechter wenden en overeenkomstig artikel 1244, lid 2 BW uitstel vragen.

De aanvraag dient daarenboven – tevens op straffe van nietigheid – te gebeuren per aangetekend schrijven.

C.2. Akkoord tussen partijen of tussenkomst van de rechter?

Het staat de partijen vrij om zelf een overeenkomst uit te werken omtrent de door de huurder gevraagde verlenging.

Echter, indien er tussen partijen betwisting rijst of de verhuurder reageert niet op de door de huurder gevraagde verlenging en de huurder wil dienaangaande zekerheid, zal de huurder zich tot de rechter moeten wenden.

Belangrijk: Blijkens de tekst van artikel 11 Woninghuurwet dient de inwilliging van de vordering tot gerechtelijke verlenging te worden voorafgegaan door een verzoek tot minnelijke schikking, waarbij alle door de wet voorgeschreven vormen dienen te worden in acht genomen.

Geconfronteerd met een geschil omtrent de gevraagde verlenging, moet de rechter onderzoeken of aan twee cumulatieve voorwaarden voldaan werd, namelijk of er een buitengewone omstandigheid aanwezig is en of het belang van de huurder doorweegt op de belangen van de verhuurder.

Bij deze belangenafweging bestaat er geen algemene regel en de rechter zal steeds rekening houden met alle omstandigheden eigen aan de zaak.

De rechter zal ook rekening houden met het gedrag van de huurder en met het grondwettelijk gewaarborgd recht op een behoorlijke huisvesting. Met andere woorden, de rechter zal moeten nagaan of de uitwerking van een opzegging de huurder niet in een mensonwaardige situatie of een sociaal onaanvaardbare toestand plaatst en of een verlenging conform artikel 11 Woninghuurwet hieraan kan verhelpen.

In ieder geval heeft de rechter de mogelijkheid om bepaalde modaliteiten van de opgezegde huurovereenkomst – in geval van verlenging – te wijzigen.

D. Duur van de verlenging

Indien de huurverlenging wordt toegestaan is het de rechter die – bij gebreke aan akkoord tussen de partijen – de duur van de verlenging bepaalt. De rechter is hierbij volledig vrij, zolang hij maar rekening houdt met de belangen van beide partijen.

Artikel 11, lid 3 Woninghuurwet stipuleert evenwel dat de duur van de verlenging ‘bepaald’ moet zijn.

Wordt derhalve als onafdoende beschouwd: een verlenging “tot de huurder een andere woning heeft gevonden”.

E. Aantal aanvragen

Blijkens artikel 11, lid 4 Woninghuurwet kan na een eerste verlenging nog een tweede aanvraag om verlenging van de huur (volgens dezelfde procedure als de eerste aanvraag) worden ingediend.

Opmerking: nieuwe buitengewone omstandigheden kunnen een derde aanvraag niet verantwoorden!

Wanneer de tweede verlenging wordt gevraagd op grond van dezelfde ‘buitengewone omstandigheden’ zal de rechter deze aanvraag omzichtig benaderen, temeer hij reeds voordien omwille van die omstandigheden een naar billijkheid verantwoorde verlenging heeft toegestaan.

Nadat de termijn van de verlenging is beëindigd, vervalt de huurovereenkomst zonder dat een nieuwe opzegging vereist is.

F. Termijn van respijt

Wat indien de termijn voor de aanvraag van de verlenging is verstreken?

In voorkomend geval kan de huurder die ‘ongelukkig en te goeder trouw is’ nog een termijn van respijt vragen conform artikel 1244, lid 2 BW.

Deze maatregel van ‘uitstel van betaling’ betreft een uitzonderlijke maatregel die dan ook uitzonderlijk kan worden toegekend.