Woninghuur



Wat is woninghuur

De huurovereenkomst woninghuur betreffende de huur van een woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder en dit vanaf de ingenottreding.

Wetgevend kader en toepassingsgebied woninghuur

A. Wetgevend kader - dwingend karakter

Huurovereenkomsten betreffende de hoofdverblijfplaats worden in hoofdzaak geregeld door de Woninghuurwet van 20 februari 1991 (BS 22 februari 1991), zoals gewijzigd door de Wet van 13 april 1997 (BS 22 mei 1997).

Daarnaast zijn ook de regels van het gemeen recht inzake de huur van onroerende goederen van toepassing, voor zover de Woninghuurwet er niet van afwijkt.

Tot slot hebben nog een aantal wetten (2006 – 2007) ingrijpende wijzigingen aangebracht in de (Woning)huurwetgeving, waarvan de belangrijkste als volgt kunnen worden samengevat:

De verhuurder dient verplicht de huurprijs en de kosten te vermelden in iedere publiciteit of mededeling van de tehuurstelling;

  • Er moet een voorafgaande ‘omstandige’ plaatsbeschrijving worden opgemaakt;
  • In de huurovereenkomst moet verwezen worden naar de elementaire vereisten van de bewoonbaarheid, met daarenboven toevoeging van de minimumvoorwaarden bij de huurovereenkomst;
  • In de huurovereenkomst moet vermeld worden welke herstellingen ten laste van de verhuurder vallen;
  • Bij de huurovereenkomst moet een gedetailleerde bijlage gevoegd worden, die een toelichting bij de diverse wettelijke bepalingen bevat;
  • Een eventuele verlaging van de huurwaarborg.

Artikel 12 van de Woninghuurwet voorziet dat de bepalingen van de Woninghuurwet van dwingend recht zijn, tenzij de kwestige bepaling anders bepaalt.

Afwijkingen: de artikelen 3 §2, 3 §3, 3 §4, 3 §8 en 6 Woninghuurwet voorzien in de mogelijkheid voor partijen om een andersluidende regeling uit te werken.

Het dwingend karakter van de Woninghuurwet impliceert dat contractuele bedingen die indruisen tegen de dwingende bepalingen van de Woninghuurwet, relatief nietig zijn, zodat de nietigheid enkel kan worden ingeroepen door de partij die door de wet wordt beschermd.

B. Toepassingsgebied

Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet wordt omschreven in artikel 1 van die Wet, hetwelk drie cumulatieve voorwaarden stelt, namelijk:

1. Het moet gaan om een huurovereenkomst

Evident kan de Woninghuurwet pas toepasselijk zijn indien er een huurovereenkomst betreffende een woning voorhanden is.

Andere overeenkomsten waarbij een genotsrecht op een woning wordt toegekend (zoals vruchtgebruik en recht van bewoning), vallen bijgevolg niet onder de toepassing van de Woninghuurwet.

Opgelet: Zoals steeds het geval is, primeert de werkelijke bedoeling der partijen op de kwalificatie die zij aan hun overeenkomst hebben gegeven. De rechter heeft de mogelijkheid om de overeenkomst tussen partijen te herkwalificeren.

De Woninghuurwet is van toepassing op zowel schriftelijke als mondelinge huurovereenkomsten.

Opmerking: Om de bewijsproblematiek te ontwijken en te voldoen aan diverse dwingende bepalingen, is een geschrift evenwel meer dan aangewezen.

2. De gehuurde woning moet de huurder tot hoofdverblijfplaats dienen 

De belangrijkste voorwaarde bestaat erin dat de gehuurde woning door de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats moet bestemd worden.

Het begrip ‘hoofdverblijfplaats’ is niet wettelijk gedefinieerd, doch aangenomen wordt dat het gaat om ‘de woonplaats die tot hoofdverblijf dient’.

Het gaat om een feitelijke toestand die met alle middelen van recht kan bewezen worden, getuigen en vermoedens inclusief. 

Bijvoorbeeld:

  • De plaats waar de huurder in het bevolkingsregister is ingeschreven.
  • Facturen voor water- en energieverbruik;
  • De ontstentenis van enige andere verblijfplaats.

Opgelet: artikel 1 §1 Woninghuurwet definieert als woning: ieder roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder bestemd is.

Dit houdt in dat ook een woonwagen of caravan als woning wordt beschouwd, zodat de huurovereenkomst (gesloten na 01 januari 2003) ervan onder toepassing van de Woninghuurwet kan vallen.

Vraag: valt het verhuren van een standplaats waarop de huurder zijn eigen caravan plaatst, ook onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet?

Het merendeel van de rechtsleer stelt van wel.

Wat indien het verhuurde goed wordt gebruikt én als hoofdverblijfplaats én als voor de uitoefening van het beroep?

In dat geval zal men de toepasselijkheid van de Woninghuurwet beoordelen op grond van het criterium dat de hoofdbestemming ook de andere bestemming bepaalt (bijzaak volgt hoofdzaak).

Praktijkvoorbeeld: In een vonnis van 11 augustus 1995 oordeelde de Vrederechter te Gent dat een woning die voor 40% in huur wordt genomen voor privaat gebruik en dient tot hoofdverblijfplaats van de huurders, terwijl 60% door één van deze huurders gebruikt wordt als kinderdagverblijf, desalniettemin onder toepassing van de Woninghuurwet valt.

Wat als een huurovereenkomst wordt afgesloten op naam van een vennootschap, doch in feite wordt betrokken door de gedelegeerd bestuurder van die vennootschap?

Sommige rechtspraak oordeelt dat wanneer men in voorkomend geval te maken heeft met een private huur en het goed betrokken wordt door de vennootschap, maar zulks in hoofde van diens bestuurder, dit moet beschouwd worden als zijnde een hoofdverblijfplaats in de zin van de Woninghuurwet.

Andere rechtspraak aanvaardt deze visie niet.

Volgens de rechtsleer is de Woninghuurwet niet van toepassing op huurovereenkomsten die door vennootschappen worden afgesloten met betrekking tot een woning en die zij vervolgens ter beschikking stellen van een bestuurder of een personeelslid.

Echter: Niets belet de partijen om via een contractuele bepaling de Woninghuurwet geheel of gedeeltelijk van toepassing te verklaren op hun huurovereenkomst.

3. De verhuurder moet met de bestemming tot hoofdverblijfplaats instemmen

Het is aan de huurder om te bewijzen dat de verhuurder met de bestemming tot hoofdverblijfplaats heeft ingestemd.

De toestemming van de verhuurder kan zowel expliciet als stilzwijgend zijn en kan tevens in de loop van de huurovereenkomst gegeven worden, in welk geval de toestemming van de verhuurder verplicht schriftelijk dient te gebeuren (artikel 1 §1, alinea 3 Woninghuurwet).

Contractuele uitsluiting van het toepassingsgebied

Een contractuele uitsluiting van de bestemming tot hoofdverblijfplaats is mogelijk, doch enkel onder twee strikte voorwaarden, namelijk:

  • Er is een ernstige en uitdrukkelijk vermelde reden voorhanden, zoals bijvoorbeeld de natuurlijke bestemming van het pand (bvb. als kantoorruimte of studentenkamer) of zelfs een reden die persoonlijk is aan de huurder;
  • In de huurovereenkomst moet vermeld worden waar de huurder zijn werkelijke hoofdverblijfplaats (tijdens de duur van de huur) dan wel heeft/zal hebben.

Het spreekt voor zich dat deze twee minimale vereisten werden ingevoerd om misbruik te voorkomen door telkenmale de toepassing van de Woninghuurwet in de overeenkomst uit te sluiten.

Indien de clausule in de huurovereenkomst die de Woninghuurwet uitsluit een ongeoorloofde clausule uitmaakt, zal deze voor niet-geschreven gehouden worden.

Enkele uitzonderingen op het toepassingsgebied

1. Het verdwijnen van de bestemming of het aspect ‘wonen’ is bijzaak geworden

Vooreerst bestaat de mogelijkheid dat de bestemming tot hoofdverblijfplaats in de loop van de huurovereenkomst verdwijnt, zodat de toepassing van de Woninghuurwet tevens ophoudt te bestaan (artikel 1 §3 Woninghuurwet).

De huurder heeft in dit geval wel de toestemming van de verhuurder nodig. De huurovereenkomst zal vanaf dat ogenblik onderworpen zijn aan het gemeen recht.

Opgelet: De huurder die éénzijdig de bestemming wijzigt, zonder toestemming van de verhuurder, begaat een contractuele wanprestatie. In dat geval staat het de verhuurder vrij om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Ten tweede is de Woninghuurwet niet van toepassing indien de huurovereenkomst betreffende de woning ondergeschikt is aan een andere huurovereenkomst met betrekking tot de functie of de bedrijvigheid van de huurder (artikel 1 §2 Woninghuurwet).

Bijvoorbeeld: De Woninghuurwet is niet van toepassing op de woonvertrekken van de huurder wanneer het gaat om een handelsuitbating met een bestemming tot bewoning, dewelke ondergeschikt is aan de bestemming op basis van het beroep of de bedrijvigheid van de huurder.

Gemengde overeenkomsten zullen de bescherming van de Woninghuurwet niet genieten, indien het aspect woninghuur niet determinerend is.

2. Sociale woningen

Op de verhuring van sociale woningen is de Woninghuurwet niet van toepassing.

Het gaat immers om huurovereenkomsten betreffende woningen die toebehoren aan de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting (of de door haar erkende vennootschappen). Het gaat om een materie die tot de bevoegdheid van de Gewesten behoort.

Aan welke voorwaarden moet de huurovereenkomst voldoen?

Samengevat worden de volgende voorwaarden opgelegd aan huurovereenkomsten:

A. Er moet verplicht een plaatsbeschrijving worden opgemaakt

Artikel 1730 §1, 1° BW stipuleert dat er verplicht een intredende ‘omstandige’ plaatsbeschrijving aanwezig dient te zijn, dewelke tegensprekelijk en voor gemeenschappelijke rekening wordt opgesteld.

Naar keuze van de partijen kan de plaatsbeschrijving worden opgesteld, ofwel gedurende de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning.

Deze plaatsbeschrijving dient niet alleen aan de huurovereenkomst te worden gehecht, maar dient er ook mee te worden geregistreerd.

Sancties? De wet voorziet geen echte sanctie wanneer er geen plaatsbeschrijving aanwezig is. In dat geval echter, geldt het vermoeden van artikel 1731 BW, hetwelk de bewijslast inzake huurschade bij de verhuurder legt.

B. De huurovereenkomst moet verlpicht schriftelijk worden opgesteld

Deze verplichting wordt voorzien in artikel 1bis Woninghuurwet en geldt sedert 15 juni 2007. Aangezien de wet niet expliciet vermeldt op wie deze verplichting rust, neemt men aan dat beide partijen een schriftelijke overeenkomst kunnen eisen of de omzetting van een mondelinge naar een schriftelijke overeenkomst.

Indien één der partijen weigert een schriftelijke huurovereenkomst op te stellen, is de tussenkomst van de vrederechter noodzakelijk.

Artikel 1bis Woninghuurwet voorziet eveneens welke gegevens de overeenkomst minstens dient te bevatten:

  • De identiteit van alle contracterende partijen;
  • De begindatum van de huurovereenkomst;
  • De aanduiding van alle ruimten en van de gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de huurovereenkomst vormen;
  • Het bedrag van de huurprijs.

C. De huurovereenkomst moet verplicht worden geregistreerd

Sedert 1 januari 2007 heeft de verhuurder de verplichting om ‘alle akten betreffende de verhuur, de onderverhuur of de overdracht van huurovereenkomsten van in België gelegen onroerende goederen of delen ervan, die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of één persoon’, te registreren (artikelen 61-65 van de Programmawet van 27 december 2006).

Vermits deze verplichting geldt voor de verhuring van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van een persoon of een gezin, zonder de vereiste dat de huurder het onroerend goed tot diens hoofdverblijfplaats dient te bestemmen, is deze verplichting niet alleen van toepassing op huurovereenkomsten die onder de Woninghuurwet vallen, maar tevens op huurovereenkomsten met betrekking tot een vakantieverblijf, een studentenkamer, enzovoort.

De huurovereenkomsten strekkende tot de huisvesting van een gezin of één persoon die werden afgesloten na 1 januari 2007, moeten binnen de twee maanden na de ondertekening van de overeenkomst ter registratie worden aangeboden op het bevoegde registratiekantoor. Een tijdige registratie gebeurt kosteloos.

De registratieplicht inzake woninghuur staat uitdrukkelijk vermeld in artikel 5bis Woninghuurwet, hetwelk bepaalt dat de registratieplicht bij de verhuurder ligt en dat deze laatste gehouden is tot de kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie.

Opgelet: De verhuurder heeft er alle belang bij om de woninghuurovereenkomst zo snel mogelijk te registreren.

Immers, zolang zulks niet is geschied, heeft de huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst eenzijdig op te zeggen of te beëindigen, zonder dat deze een opzeggingstermijn moet in acht nemen of een opzeggingsvergoeding dient te betalen.

Deze regeling geldt evenwel niet voor schriftelijke woninghuurovereenkomsten van korte duur!

D. De huurovereenkomst moet verwijzen naar de gewestelijke kwaliteitsnormen

Artikel 2 Woninghuurwet dient de woning te voldoen aan zowel de gewestelijke elementaire kwaliteitsnormen (Vlaamse Wooncode, gewijzigd door het Decreet van 29 maart 2013) als aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (KB d.d. 08.07.1997).

Aangezien deze gewestelijke kwaliteitsnormen van openbare orde zijn, moeten ze als bijlage bij de huurovereenkomst gevoegd worden.

Opgelet: Deze verplichting geldt slechts voor huurovereenkomsten afgesloten vanaf 18 mei 2007.

De beoordeling en toetsing van de woning aan deze normen geschiedt op het ogenblik dat de huurder het genot ervan bekomt.

E. De verplichte bijlage bij de huurovereenkomst

Huurovereenkomsten afgesloten vanaf 21 mei 2007 moeten verplicht in een informatieve bijlage voorzien, betreffende onder andere de volgende wettelijke bepalingen:

  • De bepalingen betreffende de schriftelijke huurovereenkomst, de registratie ervan en het feit dat zulks (in principe) kosteloos geschiedt;
  • Een uitleg over de aard van een dwingende regel;
  • De duur van de huurovereenkomst;
  • De mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de indexering en de lasten;
  • De mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de desbetreffende bepalingen.

F. De huurovereenkomst moet een opgave bevatten van de herstellingen die ten laste van hetzij de huurder, hetzij de verhuurder zijn

In artikel 2 §2 Woninghuurwet wordt de herstellingsplicht van de verhuurder en de huurder op dwingende wijze omschreven, zonder de mogelijkheid om hiervan contractueel af te wijken.

De Woninghuurwet verklaart de artikelen 1720, 1754 en 1755 BW uitdrukkelijk van toepassing op de woninghuurovereenkomsten.

De verhuurder is derhalve verplicht om alle herstellingen, andere dan huurherstellingen, voor zijn rekening te nemen.

Opgelet: deze dwingende regeling geldt voor overeenkomsten afgesloten vanaf 18 mei 2007.

Meer info over woninghuur?

Opzegging door verhuurder voor eigen gebruik

Opzegging door verhuur voor verbouwing

Aanvragen verlenging van de huurovereenkomst

 


Rechtspraak

  • Uit de wetsgeschiedenis, de doelstelling van de wetgever om het recht op huisvesting van de huurder beter te beschermen en het gegeven dat de tegenopzegging door de huurder slechts een accessorium is van de hoofdopzegging door de verhuurder waarbij de huurder de tegenopzegging niet kan betekenen wanneer de verhuurder geen opzegging heeft betekend, volgt dat de verhuurder de in artikel 3, §4, Woninghuurwet bepaalde vergoeding bij opzegging zonder motivering ook verschuldigd is wanneer de huurder een tegenopzegging geeft en de huur ingevolge deze tegenopzegging eindigt.

    Met dit arrest komt het Hof terug op het standpunt dat werd ingenomen in de vroegere rechtspraak (zie onder anderen Cass. 22 juni 1998, AR C.97.0355.N, AC 1998, nr. 328). Het Hof oordeelde in het verleden dat bij een tegenopzegging door de huurder deze laatste niet meer gerechtigd was op een vergoeding ten laste van de verhuurder. Dit was gegrond op de overweging dat de huurovereenkomst niet beëindigd werd door de opzegging van de verhuurder maar door de tegenopzegging van de huurder.

    12/01/2015 - Hof van Cassatie