Huurovereenkomst voor het leven van de huurders is van bepaalde duur



Deze uitspraak is opgenomen onder het artikel Huurcontract na overlijden

Uitspraak

HET HOF,
Gelet op het bestreden vonnis, op 10 februari 1998 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Luik;
Over het middel: schending van de artikelen 2, 1134, 1737 van het Burgerlijk Wetboek, 3, 12 van afdeling 2 van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, die in dat wetboek is ingevoegd bij artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur en 14, inzonderheid §§ 1 en 2, van die wet van 20 februari 1991 voor de wijziging ervan bij de wet van 13 april 1997,
doordat het bestreden vonnis de door verweerster aan de eisers ter kennis gebrachte opzegging geldig verklaart op grond "dat de wetgever de begrippen 'huur voor een bepaalde duur' of 'huur voor onbepaalde duur' niet omschreven heeft; dat bijgevolg dient te worden verwezen naar de algemene opvatting dienaangaande, zoals die blijkt uit de opeenvolgende huurwetten, en naar de eigenlijke betekenis van de gebruikte bewoordingen; dat uit die gegevens volgt dat de huur voor een bepaalde duur de huur is waarvan de duur wordt uitgedrukt in een tijdseenheid (gewoonlijk maanden en jaren); dat, a contrario, de huur voor onbepaalde duur de huur is waarvan de duur niet in een tijdseenheid wordt vastgesteld; dat het overlijden van een persoon weliswaar als een vaststaande gebeurtenis kan worden aangemerkt, maar dat het tijdstip ervan onzeker is; dat de duur van de voor het leven van de huurders' gesloten huurovereenkomst niet nader kan worden bepaald door middel van een tijdseenheid, zodat die huur als een huur voor onbepaalde duur moet worden beschouwd; (...) dat artikel 14 (overgangsbepalingen) van de wet van 20 februari 1991 bepaalt dat, met uitzondering van de huurovereenkomsten voor een bepaalde duur (wat te dezen niet het geval is) deze wet van toepassing is (behoudens bepaalde uitzonderingen die te dezen niet gelden) op de overeenkomsten, gesloten voor de inwerkingtreding ervan (wat het geval is met de litigieuze huurovereenkomst); dat artikel 12 (waarvan de toepassing niet wordt uitgesloten door artikel 14) van de wet van 20 februari 1991 bepaalt dat de regeling, vervat in de afdeling betreffende de regels in verband met de hoofdverblijfplaats van de huurder, van dwingend recht zijn; dat elk beding, dat in strijd is met een wetsbepaling van dwingend recht, buiten toepassing moet worden gelaten (met dien verstande dat het overige gedeelte van de overeenkomst blijft bestaan); dat het sluiten van een huurovereenkomst 'voor het leven van de huurders' indruist tegen de in artikel 3 vervatte regels (waarvan de toepassing niet wordt uitgesloten door artikel 14) van de wet van 20 februari 1991); dat (verweerster) het recht had de opzegging aan de huurders ter kennis te brengen; dat niets aan de geldigverklaring van die opzegging in de weg staat",
terwijl, eerste onderdeel, artikel 14, § 2, van de wet van 20 februari 1991 de schriftelijke huurovereenkomsten voor een bepaalde duur, die zijn gesloten voor de inwerkingtreding van die wet, uitsluit uit het toepassingsgebied ervan; de voor het leven aangegane huur een huur is die gesloten wordt voor een welbepaalde termijn en die, overeenkomstig artikel 1737 van het Burgerlijk Wetboek, van rechtswege eindigt bij het verstrijken van die termijn, zonder dat opzegging noodzakelijk is; de omstandigheid dat de partijen niet vooraf de juiste einddatum van de termijn kunnen bepalen geen invloed heeft op het bestaan van de termijn en, derhalve, op de omschrijving van de huur als een huur voor een bepaalde duur in de zin van dat artikel 14, § 2; artikel 3 van afdeling 2 van hoofdstuk II van boek VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek op grond waarvan de verhuurder, niettegenstaande enig andersluidend beding, opzegging kan geven om het goed persoonlijk te betrekken, bijgevolg niet van toepassing is op de huurovereenkomsten voor het leven die gesloten zijn voor de inwerkingtreding van de wet van 20 februari 1991, zodat de verhuurder, overeenkomstig artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek, gehouden blijft aan de huurders het genot van het verhuurde goed te verzekeren tot het overlijden van de huurder of van de laatst overlijdende huurder; het vonnis, nu het vaststelt dat de rechtsvoorganger van verweerster, bij authentieke akte van 16 februari 1978, met de eisers een huurovereenkomst heeft gesloten "voor het leven van de huurders", maar die overeenkomst buiten toepassing laat, omdat zij in strijd is met het bovengenoemde artikel 3, voornoemde wetsbepaling die het ten onrechte toepast op het geschil, alsook de artikelen 14, § 2, van de wet van 20 februari 1991 en 1737 van het Burgerlijk Wetboek die het ten onrechte weigert toe te passen, schendt en ten slotte de verbindende kracht van de tussen de partijen gesloten overeenkomst miskent (schending van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek);
Wat het eerste onderdeel betreft:
Overwegende dat uit het bestreden vonnis blijkt dat de eisers, ingevolge een authentieke akte van 16 februari 1978, de tweede verdieping van een thans aan verweerster toebehorend pand hebben gehuurd; dat die huur door de rechtsvoorganger van verweerster is gesloten "voor het leven van de (eisers)";
Overwegende dat de huurovereenkomst die pas eindigt bij het overlijden van de huurder, dat een toekomstige en vaststaande gebeurtenis is, een huurovereenkomst voor een bepaalde duur is;
Overwegende dat, blijkens artikel 14, § 2, van afdeling 2 van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, die in dat wetboek is ingevoegd bij artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, zoals ze van toepassing is in de zaak, de bepalingen van deze afdeling op de reeds gesloten schriftelijke huurovereenkomsten met bepaalde duur slechts van toepassing zijn met ingang van de vernieuwing of verlenging ervan, na de inwerkingtreding van deze wet;
Overwegende dat zowel uit de tekst van die bepaling als uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 20 februari 1991 volgt dat de wetgever de voor het leven gesloten huurovereenkomst niet heeft willen onderwerpen aan de bepalingen van deze wet;
Overwegende dat het bestreden vonnis, nu het, na te hebben vermeld "dat de duur van de 'voor het leven van de huurders' gesloten huurovereenkomst niet kon worden bepaald door middel van een tijdseenheid, zodat die huur als een huur voor onbepaalde duur moet worden beschouwd", beslist dat om die reden de bepalingen van voornoemde afdeling 2 van toepassing zijn op de litigieuze huurovereenkomst, de aangevoerde wetsbepalingen schendt;
Dat het onderdeel gegrond is;
OM DIE REDENEN,
zonder dat er grond bestaat tot onderzoek van het tweede onderdeel dat niet tot ruimere cassatie kan leiden,
Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre het de hogere beroepen ontvankelijk verklaart;
Beveelt dat van het arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis;
Houdt de kosten aan en laat de uitspraak daaromtrent aan de bodemrechter over;
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Verviers, zitting houdende in hoger beroep.